Zmeny stavebnom zákone, ktoré vstúpili do platnosti od marca 2025

Od 1. apríla 2025 nadobudol účinnosť nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z., ktorý nahradil doterajší stavebný zákon z roku 1976 a zjednotil pravidlá územného plánovania a stavebného konania do jednej normy.

🔄 2. Zjednotenie konaní a rýchlejšie povolenia

Územné a stavebné konanie sa zlúčili do jedného integrovaného konania – tzv. konanie o stavebnom zámere (building plan).

Cieľom je skrátiť dobu povoľovania – nový zákon zavádza jasné lehoty pre orgány verejnej správy. Ak úrad neodpovie včas, považuje sa to za súhlas.

🧾 3. Digitalizácia a transparentnosť

Zavádza sa centrálny elektronický systém komunikácie medzi stavebníkmi, projektantmi a úradmi, ktorý má zjednodušiť podávanie žiadostí a výmenu dokumentov.

👷‍♂️ 4. Zmena kompetencií úradov

Nové pravidlá menia pôsobnosť stavebných úradov – zriadila sa Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR a do jeho pôsobnosti prechádzajú niektoré kompetencie z regionálnych a špecializovaných orgánov.

🏠 5. Rozdelenie typov stavieb a jednoduchšie povolenie pre malé stavby

Drobné stavby (napr. malé záhradné objekty do určitej veľkosti),

Jednoduché stavby – s miernym vplyvom na okolie,

Rezervované stavby – nové kategórie s upravenými postupmi.

Toto umožňuje uplatňovať užšie a rýchlejšie postupy pre menej náročné stavby (napr. garáže, prístrešky, informačné objekty).

🚫 6. Legislatíva čiernych stavieb a ich riešenie

Nový zákon zavádza postupy na riešenie nelegálne (čiernych) stavieb postavených pred jeho účinnosťou, ktoré by mali byť buď zlegalizované za určitých podmienok, alebo odstránené.

Zároveň parlament už v priebehu roka 2025 riešil aj návrhy noviel na zmiernenie byrokracie pri drobných stavbách (napr. zjednodušenie ohlasovacích povinností).

Nový stavebný zákon zavádza striktný zákaz dodatočnej legalizácie stavieb, ktoré boli postavené bez potrebného povolenia alebo ohlásenia. To znamená, že čierne stavby postavené po 1. apríla 2025 už nemajú žiadnu legálnu možnosť byť dodatočne povolené – stavebný úrad ich musí nariadiť odstrániť.  Výnimky môžu byť len pre drobné stavebné úpravy alebo stavby, ktoré podľa zákona nevyžadujú povolenie ani ohlásenie (§ 18 ods. 5 zákona), napr. malé ploty alebo altánky, ak to ustanovuje priamo zákon.

Prechodné obdobie pre staršie nelegálne stavby

Ak bola stavba postavená pred 1. aprílom 2025, zákon ešte umožňuje jej dodatočné povolenie či legalizáciu – ale len v časovo limitovanom období.

Obvykle je stanovená lehota do konca marca 2029; ak vlastník do tejto lehoty nepožiada o legalizáciu, stavba sa bude považovať za trvale nepovolenú a úrad môže nariadiť jej zbúranie.

Riešenie stavieb z minulosti

Zákon ustanovuje postupy, ako riešiť čierne stavby zo staršej doby (postavené pred 1. 4. 2025), napríklad posúdenie ich súladu s územným plánom a technickými štandardmi.

Pre tieto stavby platia pravidlá pôvodnej (staršej) legislatívy, ak vlastník stihne podať žiadosť o dodatočné povolenie do limitu.

🧾 5. Praktické dôsledky pre občanov

✅ Staršie nelegálne stavby majú poslednú šancu: Ak o legalizáciu nepožiadaš do konca marca 2029, nemáš už žiadnu inú možnosť.

✅ Nové čierne stavby sa nelegalizujú: Ak postavíš niečo bez povolenia po 1. 4. 2025, úrad to môže nariadiť odstrániť.

🧱 Čo to znamená ak predávam???  (čierna stavba + prepis vlastníctva = čo sa stane?)

1️⃣ Nelegálnosť sa „neprepisuje“, ale zostáva

– ak je na pozemku čierna stavba, tak je nelegálna bez ohľadu na to, kto ju postavil

– nový vlastník preberá všetky riziká a povinnosti

2️⃣ Kataster ≠ stavebný úrad

Kataster: zapíše pozemok a vlastníka a nekontroluje či je stavba legálna.

Stavebný úrad: môže kedykoľvek začať konanie o nepovolenej stavbe, aj roky po prepise.

👉 Ešte existuje šanca na dodatočnú legalizáciu, ale musíš o ňu požiadať najneskôr do 31. 3. 2029,

stavba musí: byť v súlade s územným plánom, spĺňať technické a bezpečnostné normy, mať vysporiadané vlastnícke vzťahy.

4️⃣ Ak bola čierna stavba postavená PO 1. 4. 2025

❌ Nedá sa legalizovať vôbec, zmena vlastníka na tom nič nemení

Jediný zákonný výsledok je odstránenie stavby.

🏠 KÚPA …Kupuješ aj problém / Banka často nedá hypotéku alebo zníži hodnotu nehnuteľnosti.

✅ Zhrnutie v jednej vete

Zmena vlastníka čiernej stavby nelegalizuje stavbu – nový vlastník preberá povinnosť ju legalizovať (ak je to ešte možné), alebo odstrániť.

Legalizácia drobnej stavby z roku 1980  príklad– čo presne treba

1️⃣ Overiť, či ide skutočne o drobnú stavbu

Za drobnú stavbu sa zvyčajne považuje napr.:

garáž, kôlňa, sklad náradia, hospodárska stavba, letná kuchyňa, prístrešok, záhradný domček,

doplnková funkcia k hlavnej stavby,: malá výmera, neovplyvňuje zásadne okolie.

👉 Definitívne to posúdi stavebný úrad, nie kataster.

2️⃣ Žiadosť o dodatočné povolenie stavby

Podáva sa na miestne príslušný stavebný úrad (obec / mesto).

> „Žiadosť o dodatočné povolenie stavby“

3️⃣ Dokumenty, ktoré budeš potrebovať

📄 Povinné prílohy (typicky):

✅ a) Doklad o vlastníctve

list vlastníctva (stačí z katastra),

ak je viac vlastníkov → súhlas spoluvlastníkov

✅ b) Jednoduchá projektová dokumentácia (aj dodatočná)

zameranie skutočného stavu stavby: pôdorys, rozmery, výška, vzdialenosti od hraníc pozemku.

často stačí: autorizovaný projektant alebo stavebný technik.

👉 Pri stavbách z roku 1980 sa nevyžaduje projekt podľa dnešných noriem, ale preukázanie bezpečnosti.

✅ c) Stanovisko k súladu s územným plánom

vydáva obec / mesto: potvrdzuje, že stavba, je v zastavanom území, nie je v rozpore s funkčným využitím územia

✅ d) Vyjadrenia dotknutých osôb (podľa situácie)

Najčastejšie:

súhlas suseda, ak je stavba, blízko hranice pozemku, alebo na hranici, nie vždy povinné, ale veľmi pomáha.

✅ e) Čestné vyhlásenie o roku výstavby

že stavba bola postavená cca v roku 1980,

často stačí:

čestné vyhlásenie vlastníka, prípadne svedectvo starších susedov, staré fotografie, mapy, letecké snímky (ak existujú). Ak je všetko v poriadku,  tak úrad vydá dodatočné povolenie stavby a stavba sa stane legálnou.

➡️ S rozhodnutím potom môžeš dať zapísať stavbu do katastra (ak ešte nie je) a bez problémov predať, dediť, založiť v banke.

Prajem veľa šťastia 🍀 a ak nebudeš niečo vedieť pokojne mi volaj/píš ☎️0907409364.